"Евроипотека" в Коми: Что? Где? Почем?

/ С какими проблемами столкнулись участники и операторы жилищной программы для бюджетников?

Несмотря на то что «Республика» неоднократно рассказывала
о проекте «европейской ипотеки для бюджетников», жители республики по-прежнему не могут до конца разобраться
в тонкостях этого проекта. К примеру, сыктывкарка Ида Викторовна Трескина обратилась в газету с просьбой разъяснить, что такое «европейская» ипотека, почему она получила такое название
и за счет каких средств воплощается в жизнь этот проект. С этими вопросами корреспондент газеты обратилась к экспертам в сфере недвижимости.

Быстрый старт

Напомним, проект «европейской ипотеки для бюджетников», или «евроипотеки», призванный улучшить жилищные условия бюджетников региона, начал воплощаться в жизнь с 1 ноября 2011 года. Свое название он получил по аналогии с западной моделью предоставления ипотечных жилищных кредитов под низкие процентные ставки.

Изначально на уровне региона была разработана подпрограмма по обеспечению жильем работников организаций, финансируемых за счет средств республиканского или местных бюджетов, в том числе молодых специалистов, в рамках долгосрочной республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Коми (2011-2015 годы)». Схема предоставления жилья бюджетникам проста: если заявитель соответствует критериям подпрограммы, то с ним заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой на 20 лет на льготных условиях кредитования.

В настоящее время заявки на участие в «евроипотеке» подали более 300 жителей республики, 130 уже стали участниками проекта. За время действия программы было приобретено в собственность пять квартир – три в Сыктывкаре и две в Усть-Вымском районе, которые уже переданы участникам подпрограммы. По словам Натальи Бочкаревой, гендиректора ОАО «Коми ипотечная компания», которая является оператором по реализации подпрограммы, до июня этого года планируется направить 120 миллионов рублей на реализацию проекта «евроипотеки». На эти средства будут куплены квартиры во всех муниципалитетах республики, где имеются заявки по программе «евроипотеки» – в Ухте, Сосногорске, Визинге, Сыктывкаре, а также в Усть-Куломском и Прилузском районах.

Дисбаланс интересов

Однако, по мнению Н.Бочкаревой, несмотря на растущую популярность, подпрограмма даст возможность жителям республики лишь частично решить квартирный вопрос из-за невысокого уровня доходов участников подпрограммы по сравнению со стремительно выросшими в последнее время ценами на жилье. В условиях такого дисбаланса специалисты компании вынуждены лавировать в поиске подходящих вариантов, не выходя за рамки платежеспособности граждан и стоимости приобретаемого жилья, что чрезвычайно сложно.

К примеру, семейный доход участника «евроипотеки» не должен превышать 45 тысяч рублей в месяц. При этом цена на жилье должна быть «не выше средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в соответствующем городском округе или муниципальном районе республики, умноженной на коэффициент 1,5 и общую площадь жилого помещения». Найти такое жилье проблематично как в Сыктывкаре, так и в других городах, поскольку среднерыночные цены на квартиры постоянно растут.

– И даже если удастся найти подходящий вариант, то сделка может сорваться, – пояснила Н.Бочкарева. – Так как может оказаться, что в квартире проживают и прописаны члены семьи продавца или владельцы квартиры желают указать в договоре не соответствующую действительности стоимость жилого помещения, чтобы избежать проблем с налогами.

Судите сами, если в 2010-2011 годах стоимость квадратного метра в новострое была 38-40 тысяч рублей, то сегодня этот показатель уже зашкаливает за отметку в 55 тысяч. Стремительного скачка цен на стройматериалы, повышения стоимости услуг строителей за год не произошло, а значит, индексация стоимости квадратного метра произошла в условиях повышенного спроса и дефицита первичного жилья в Сыктывкаре.

Спекулятивный рост цен на квадратные метры спровоцировали в первую очередь сами потребители, считает коммерческий директор ООО «Гринвилидж» Руслан Быблив.

– Скачок цен на недвижимость в конце прошлого – начале этого года произошел из-за того, что граждане получили доступ к кредитным средствам, которые инвестировали в недвижимость, что искусственно раздуло спрос, – отметил Р.Быблив. – Банки столицы Коми, накопившие за последнее время денежную массу, стремились выдать по максимуму заемных средств, вели активную политику по продвижению кредитных продуктов. Люди же охотно брали жилищные, в том числе ипотечные займы, покупали квартиры, причем зачастую не для дальнейшего проживания, а для вложения капитала, для последующей перепродажи.

По наблюдениям Р.Быблива, процессы на рынке недвижимости происходят циклично.

– Сегодня это рост цен при дефиците квадратных метров, а завтра, наоборот, пойдет снижение цен на жилье, так как рынок заполнится предложениями по продаже квартир, – пояснил он. – Поэтому нужно переждать момент, чтобы потом не кусать локти. Или же покупать ликвидное жилье на вторичном рынке.

Напомним, аналогичная ценовая ситуация была в 2006 году, когда за однокомнатную квартиру старой планировки люди платили 1,9 миллиона рублей, а стоимость «квадрата» на первичном рынке доходила до 60 тысяч рублей без отделки. Но уже спустя полгода цены остановились и медленно пошли вниз. В итоге «однушки» стали стоить 900 тысяч – миллион рублей, а цены на новострой упали до 35 тысяч за квадратный метр площади.

Однако люди, которые покупали жилье по максимальной цене, брали под это кредиты, в итоге оказались в проигрыше. После снижения стоимости жилья банки не могли «закрыть» кредиты даже при условии реализации квартир в досудебном порядке по рыночной стоимости.

По неофициальной информации, в перспективе банки собираются увеличить порог процентной ставки по жилищным кредитам, который вырастет с 12,5% до 14-14,5%. Тем самым резко сократится число заемщиков, что обернется снижением спроса и стоимости жилья.

По словам Р.Быблива, сегодня в Сыктывкаре заложены фундаменты семи домов. Это площадки, готовые под застройку, с необходимым пакетом разрешительных документов. Эти дома будут вводиться только через год-полтора. Такого рода механизм «позднего зажигания» со стороны застройщиков также сказывается на подогревании спроса и росте цен на жилье.

Согласна с экспертом и Н.Бочкарева, которая считает, что проблему нехватки жилых помещений можно решить только путем строительства новых жилых домов, в том числе малоэтажных, с квартирами эконом-класса исключительно для реализации «евроипотеки для бюджетников». Если учитывать, что строительство домов – это процесс, растянутый по времени, то к нему нужно приступать как можно скорее.

Жилстрой без фундамента

Гендиректор ООО «Горстрой» Тамара Уланова солидарна с мнением Натальи Бочкаревой. Тем более что ситуация, когда на жилищном рынке спрос превышает предложение, действительно возникает с завидным постоянством в течение последних нескольких лет. Однако для каких-либо подвижек в этом направлении необходима инициатива сверху, считает она.

– Пока мы не будем заниматься вопросами подготовки земельных участков под застройку, ситуация не сдвинется с мертвой точки, – считает Т.Уланова. – Если в кризис 2008 года 500 квартир стояли невостребованными, то сегодня с развитием «европейской» ипотеки в очереди на приобретение жилья за счет собственных и заемных средств уже выстроилось 500 человек.

По мнению Т.Улановой, несмотря на Градостроительный кодекс, который предписывает органам госвласти вкладывать средства в подготовку участков под строительство, ни муниципальные, ни республиканских власти не занимаются созданием планов комплексного развития территорий.

В свою очередь председатель Комитета Госсовета РК по бюджету, налогам и экономической политике Игорь Ковзель считает, что нельзя обрекать рынок недвижимости на самовыживание, необходимо активнее переселять людей из ветхого и аварийного жилья, строить планы комплексной многоэтажной застройки. И.Ковзель выразил готовность поддержать эти инициативы на законодательном уровне, а также содействовать организации системного обсуждения жилищных проблем как на уровне муниципалитетов, так и на уровне республики.

Замкнутый круг условий

Как выяснилось, не только заоблачные цены на рынке жилья и отсутствие вариантов в новострое являются шлагбаумом для продвижения «евроипотеки». По словам Н.Бочкаревой, по условиям подпрограммы в качестве вариантов могут рассматриваться квартиры в кирпичных или панельных домах с физическим износом менее 30%. Вместе с тем в городах такие дома можно найти, а вот в некоторых районах и селах республики с такими помещениями напряженка. К примеру, в Койгородке всего пара кирпичных жилых домов, квартиры в которых подходят под требования подпрограммы. Но квартиры в этих домах не выставлены на продажу, что лишает желающих поучаствовать в проекте сельчан такой возможности.

Непреодолимым препятствием при подборе вариантов жилья является разрыв между растущей стоимостью квадратного метра и требованиями к площади предоставляемого жилья, которая должна быть не менее установленной социальной нормы, пояснила Н.Бочкарева. Сегодня нормативы таковы, что одинокий человек имеет право на квартиру не менее 33 квадратных метров, семья из двух человек — не менее 42, из трех человек — 54 кв.м.

Между тем среди участников подпрограммы немало людей немолодого возраста, как правило, старше сорока лет, что чревато сокращением срока рассрочки платежей. Кроме того, подобранная квартира с площадью не менее установленной социальной нормы может оказаться не по карману бюджетнику. Ведь от количества квадратных метров зависит размер ежемесячных выплат по договорам купли-продажи. К примеру, медсестра или учитель не смогут приобрести квартиру по норме на трех человек площадью 54 кв.м в силу их неплатежеспособности. При этом покупку жилья меньшей площади они смогут потянуть. Но такой вариант противоречит требованиям подпрограммы.

Отрадно, что в настоящее время в стадии подготовки и рассмотрения находится проект по внесению изменений в подпрограмму. Если они будут приняты, то появится возможность предоставлять жилье по учетной норме. Более того, если участник «евроипотеки» платежеспособен и хочет купить квартиру большей, нежели положено, площади, то выбор останется за ним.

Предполагается, что сам участник подпрограммы будет решать, сколько членов семьи войдет вместе с ним в проект. Сегодня стоящие в очереди на улучшение жилищных условий в связи с недостаточностью квадратных метров вынуждены вести за собой в подпрограмму всех членов семьи, проживающих с ними. А если участник программы, к примеру, проживает с родителями, то квартира должна быть предоставлена с учетом того, что в нее переедут все родственники. Если изменения будут приняты, то молодая семья сможет «не тащить» с собой родителей.

Также планируется изменить возрастной предел для участников программы, причем в сторону увеличения.

Марина ЛЫСАКОВСКАЯ.

Таблица: Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья в IV квартале 2011 г. (в рублях) по данным Росстата.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

№35 (4672) - 24 февраля 2012 года