| Общество |
18 апреля 2008 года |
Плоды товарищества/ Наш корреспондент изучила опыт и проблемы сыктывкарских управдомов
Прошло более 15 лет с момента выхода закона о приватизации жилья, который фактически дал старт развитию в нашей стране института собственников жилых помещений. Но практика показала, что преодолеть заложенное в менталитете россиянина отношение к жилью по принципу «все общее, а значит, ничье» сложнее, чем казалось. Сегодня мы переживаем новый виток жилищной реформы. Государство развязывает себе руки и всеми силами старается приучить народ к мысли, что теперь он является полноправным хозяином своего жилища. И именно от активной позиции жильца при решении текущих вопросов домоуправления зависит, в каком дворе будут гулять его дети и насколько чистыми будут подъезды. И тем не менее до сих пор некоторые собственники квартир думают по старинке, убежденные в том, что исключительно прерогативой государства является решение вопросов по обслуживанию домов и от их голоса ничего не зависит. Многим же попросту все равно, кто станет управлять их жилищем. Но не все ждут, пока придет добрый барин и всех рассудит. Есть, к примеру, в Сыктывкаре дома, в которых живут неравнодушные к своему жилью люди. Они не просто берутся за наведение порядка во вверенном им собственниками квартир общедомовом имуществе, но и строят планы на перспективу, изобретая способы грамотно распорядиться платежами жильцов, а где-то еще и заработать на благоустройство территории жилого дома. Заработать можно даже на рекламе Не так давно на крыше столичного магазина «Детский мир», расположенного в жилом доме Сыктывкара по улице Коммунистической,18, появились металлические конструкции. Спустя какое-то время на них стали красоваться рекламные щиты. Для мегаполисов такое явление давно не редкость. В Сыктывкаре – это один из немногих примеров зарабатывания на жизнь ТСЖ за счет сдачи в аренду свободных площадей. Многие могут возразить, что согласно Жилищному кодексу РФ товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом. А значит, его деятельность не может быть направлена исключительно на извлечение прибыли. Понятно, что основная цель ТСЖ – обслуживание жилых зданий. Но для этого нужны денежные средства. Это взносы и платежи жильцов, субсидии и доходы от хозяйственной деятельности. А чтобы эти самые доходы появились, ТСЖ, как и любая другая некоммерческая организация, имеет право заниматься коммерческой деятельностью «для достижения задач, поставленных товариществом». Однако перечень допустимых видов хозяйственной деятельности ограничен обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией недвижимого имущества в доме, строительством дополнительных помещений и сдачей в аренду части общего имущества. Нетрудно догадаться, что самым привлекательным видом деятельности является сдача в аренду мест, к примеру, под рекламные щиты. По словам председателя ТСЖ «Коммунистическая,18» Михаила Циммера, по предложению одной из компаний был установлен рекламный щит, предварительно заключен договор о предоставлении рекламного места. – Наш дом находится в центре города, – рассказывает Михаил Николаевич. – Предложений от рекламодателей поступает немало. На заседании правления ТСЖ определились, что будем сдавать площадь под рекламу по муниципальным расценкам. Средства компания перечисляет на расчетный счет ТСЖ. Эти деньги пойдут на строительство автостоянок для машин наших жильцов. Авто необходимо убрать с газонов, сделать ограждения, а детскую площадку перенести в более удобное место. Дом по Коммунистической, 18 был построен в 80-х годах прошлого века. С тех пор ремонтом так никто толком и не занимался. Взяв дом на обслуживание, ТСЖ в первую очередь занялось ремонтом 500 квадратных метров кровли, лифтов, а также установкой приборов учета и заменой коммуникаций. По мнению М.Циммера, собирать плату за содержание и ремонт жилья нужно реальную, а не уменьшать, как это делают компании-однодневки, покупающие заниженными тарифами голоса собственников при выборе ими способа управления. Также недопустимо по старинке начислять максимальную сумму платежа за услуги ЖКХ. При таком подходе те, кто жил в новом жилфонде, покрывали расходы города на содержание ветхого и аварийного жилья. Именно поэтому оптимальной формой управления жилфондом является все же ТСЖ, считает М.Циммер. Ведь каждый жилец может проконтролировать, куда расходуются взимаемые с него деньги. Есть, безусловно, и ряд нерешенных проблем, мешающих нормально работать управдомам. По словам М.Циммера, чересчур усложнена процедура передачи земельного участка под домом в общедомовую собственность. По закону земля передается в бесплатное владение, но схема оформления настолько сложна и финансово затратна, что пока мало кто из ТСЖ довел решение земельного вопроса до конца. Судите сами, каждый собственник должен дать официальное согласие на вхождение земельного участка в общедолевую собственность. В этом и заключается правовая нестыковка. Ведь при оформлении купли-продажи квартиры согласие соседа по этажу не требуется. А вот если не будет получено «добро» хотя бы одного жильца, который уехал в отпуск или проживает по другому адресу, документы на оформление участка под домом не будут приняты, и бумаги придется собирать снова. При этом бремя затрат на сбор справок ложится целиком на собственников. Процедура оформления земли в жизни жильцов дома ничего не меняет. Но для ТСЖ важна ясность в земельном вопросе. Ведь тогда наконец будет разграничена территория, прилегающая к домам, и станет понятно, за какой участок отвечает муниципалитет, а за какой ТСЖ. Остается открытым вопрос по льготникам. В домах, где не установлены приборы учета, плата за отопление берется по нормативу, утвержденному муниципалитетом. Норматив служит основой при начислении суммы субсидии. Здесь вопросов у людей не возникает. В домах, где потребление тепла контролируется приборами учета, показания общедомовых счетчиков разнятся в зависимости от времени года. Летом теплопотребление по нулям, в сентябре-октябре – ниже нормы. Зимой, как правило, преобладает режим максимальных нагрузок, а значит, плата начисляется сверх норматива. Но при начислении субсидии льготникам, проживающим в домах с приборами учета, также за основу берется норматив, и люди вынуждены оплачивать сверхнормативное потребление тепла зимой из собственного кошелька. Таково федеральное законодательство. – Понятное дело, несправедливый подход вызывает протест со стороны пенсионеров-льготников, которые недополучают сумму субсидии, – пояснил М.Циммер. – И таких обиженных в нашем доме немало. А нужно-то всего лишь изменить формулировку механизма начисления субсидии и исходить не из норматива, а из фактических показаний приборов учета. «Весна» пришла Эжвинское ТСЖ «Весна» было организовано на стадии сдачи в эксплуатацию 245-квартирного дома по улице Весенней, 4 в 2005 году по инициативе строительной компании. Строители обслуживать дом не собирались. Зарегистрировав ТСЖ, они принялись за поиск наемного управляющего. Уже вскоре кресло управдома заняла администратор с 10-летним стажем, ранее работавшая в учреждениях социальной сферы, Эльвира Юрина. Опыта работы с людьми и решения хозяйственных вопросов ей было не занимать. Кроме того, Эльвира Николаевна закончила курсы по подготовке профессиональных управляющих в Сыктывкаре. Поначалу ей было трудно. Люди, уставшие от многочисленных финансовых афер и пирамид, боялись доверять свою собственность, свое жилье в управление малознакомым людям. Но постепенно взаимоотношения с жильцами установились. Новоселы поняли, что в их доме появилась настоящая хозяйка, которая не только следит за чистотой во дворе и в подъездах, но и умеет грамотно распоряжаться собранными платежами за услуги ЖКХ. – У нас было бы больше возможностей для благоустройства территории, – рассказывает Эльвира Николаевна. – Но развернуться очень сложно, имея задолженность по квартплате в размере 747 тысяч рублей. Кому-то достаточно напомнить о долге, и забывчивый жилец перечисляет средства. К недобросовестным применяем «карательные» меры – отключаем их от электроснабжения. Но это не самоцель. В большинстве ситуаций спасательным кругом является резервный фонд, за счет которого решаем проблему задолженности перед поставщиками услуг, обращаемся к нему в случае возникновения непредвиденных ситуаций. К примеру, при перерасходе воды, когда общедомовой счетчик водопотребления показывает одну цифру, а индивидуальные приборы учета жильцов – совершенно иные, как правило, выше норматива. Это означает, что люди попросту утаивают, сколько реально человек проживает в квартире. И тем самым экономят, а покрывать разницу приходится ТСЖ. Выявляем случаи несанкционированного доступа к теплосетям. Владельцы квартир подают нам данные расхода тепла только по радиаторам, а то, что в квартире полы с подогревом, утаивается. А суммы за год за воровство воды и тепла набегают немалые. Тем не менее платеж за содержание и ремонт жилья у нас относительно невысок – 11 рублей с квадратного метра площади. Несмотря на то что дом новый, жалобы жильцов на недоделки строителей продолжают поступать. По словам Э.Юриной, дело здесь не в отсутствии профессионализма подрядчика, который охотно откликается и помогает устранять недоделки, а в некачественной продукции заводов, поставляющих краны, которые текут сразу после их установки. Подводят и другие комплектующие, выход из строя которых зачастую становится причиной аварийных ситуаций. При этом, по словам Э.Юриной, у оборудования имеются сертификаты качества завода-изготовителя. Огорчает управдома и то, что, несмотря на дороговизну жилья, у людей так и не появилось чувство собственника, отвечающего за каждый метр общей площади. Для большинства жильцов их владения заканчиваются за входной дверью. Отсутствие внутренней культуры общежития проявляется во всем. Это и вываленный на лестничной клетке мусор, выброшенные прямо с балкона бутылки и окурки, которые старательно дважды в день убирают дворники. – Поставили урны у каждого подъезда, – поясняет Э.Юрина. – А в них не фантики от конфет, а мешки с бытовыми отходами умудряются кидать. Видимо, сложно несколько метров пройти до мусорных контейнеров. Тем не менее руководство ТСЖ внимательно следит за тем, чтобы вовремя были промыты трубы в доме, газовое и электрообудование работало без помех, чтобы в квартирах было тепло, а в подъездах – чисто. А удается это порой ценой немалых усилий. Ощущается острая нехватка обслуживающего персонала. Хорошего сантехника и электрика сегодня днем с огнем не сыщешь. Возникают проблемы и с техникой для уборки придворовой территории. В эжвинском жилкомхозе есть тракторы и машины, но их не хватает, ведь Эжва разрастается. Да и услуги предоставляются не всегда качественно. К примеру, затраты по вывозке бытовых отходов закладываются в тариф. Но при этом дополнительно приходится нанимать коммунальщиков для вывозки так называемого негабаритного груза. А ведь это такой же бытовой мусор. И людям до сих пор непонятно, что же входит в понятие «бытовые отходы». – Пока местные коммунальщики не увеличат технопарк, проблемы с вывозкой снега, мусора не будут сняты, и по-прежнему придется ходить и просить машины, – заметила Э.Юрина. – Мы уже подумываем обзавестись собственной малой уборочной техникой, чтобы не только чистить свою территорию, но и предоставлять качественные услуги другим ТСЖ. Это выгодное дело. Но без помощи муниципалитета по оформлению кредита на льготных условиях на покупку техники нам не обойтись. Островок генеральского порядка Несколько лет назад об управляющем ТСЖ «ЖСК» дома по улице Коммунистической, 44а Николае Шмане ходили разноречивые слухи: кто-то считал его рачительным хозяином вверенной территории, кто-то – самодуром. Жильцы расположенных по соседству общежитий жаловались, что управдом элитного дома, генерал-майор МВД в отставке Николай Шмань, нарушает их права, огородив территорию двора забором чуть ли не с колючей проволокой. Это мешает им ходить протоптанными тропами. На самом деле, по признанию Николая Николаевича, установка изгороди была вынужденной мерой. Подростки собирались на детской площадке, пили пиво, ломали инвентарь. В конце концов этот беспредел надоел генералу, и он убедил жильцов в необходимости оградить себя от действий юных вандалов. Но этим нововведения не ограничились. – Если бы я начал претворять планы по благоустройству двора стандартным способом, то нужно было бы собрать 2-2,5 миллиона рублей. Никто на такие пожертвования не пойдет. Тогда в беседе с жильцами выяснилось, что у некоторых из них есть возможность снабдить ТСЖ материалами для строительства детской площадки, – рассказывает Н.Шмань. – Через какое-то время нашлись пиломатериалы, железные конструкции и даже... штанги с «блинами» для оборудования спортивного уголка прямо во дворе. В результате за несколько лет удалось создать образцово-показательный двор. Есть в нем специальное место для стоянки машин, владельцы которых вносят абонентскую плату за охрану авто. На посту – сторож с собакой. Ведется круглосуточное видеонаблюдение. В ближайших планах Николая Николаевича значится установка десяти записывающих видеокамер, так как вопрос безопасности и сохранности имущества для жильцов этого дома стоит на первом месте. Появилась игровая площадка для детей. И сегодня нет отбоя от ребят из соседних дворов, желающих поиграть в настольный теннис, потягать штангу, погонять в футбол на асфальтированном мини-поле. Девчонки и дамы с удовольствием учатся играть в большой теннис, благо есть во дворе специальная стенка. Малыши могут покачаться на качелях, а также улучшить осанку на сделанном по задумке управдома специальном медицинском агрегате. В планах – установка спортивных снарядов, чтобы ребята могли поддерживать хорошую физическую форму. Для этого у ТСЖ есть свой столяр, необходимый инструментарий. – Думаем доплачивать нашим сторожам ставку воспитателя, чтобы они присматривали за детьми во время прогулок, – рассказывает Н.Шмань. В этом необычном дворе в межсезонье в течение рабочего дня дворники следят за чистотой территории, красят ежегодно мусорные контейнеры, а в жару накрывают их крышками, чтобы не досаждали мухи. Во дворе сделана разметка, установлены дорожные знаки, ограничивающие скорость передвижения по территории. Летом работники ТСЖ ухаживают за цветами, которые высаживаются в большие вазоны и расставляются по всему двору, подвешиваются на фонарные столбы и у дверей подъездов. Двор утопает в разноцветье бегоний, семена которых поставляются из Москвы. Есть здесь и уголок отдыха, где установлены мангал, уютная беседка, скамейки. Образовалась даже очередь на проведение пикников! По периметру высажено 150 деревьев – березки, рябины, сирень, которые спасают от солнца в жаркий летний день. Посередине растет ель, которую жильцы наряжают в канун Нового года. – Правда, ломают деревца прохожие, – рассказывает Н.Шмань. – Причем просто так, от безделья. Раз так, решил привозить деревья покрупнее. Вроде перестали ломать. Чтобы положить конец бесконечным жалобам жильцов рядом стоящих домов, вдоль нашей изгороди положили деревянные тротуары, которые постоянно обновляем. Людям теперь не нужно преодолевать препятствия в виде луж и грязи. И претензий ко мне поубавилось. Кроме того, своими силами построили в соседнем дворе детскую площадку. Но вскоре ее разломали. Вот и приходится бороться с соседскими «шариковыми», кидающими мусор в наш двор. Это тоже часть работы по обслуживанию дома. В идеальном состоянии содержится и дом. Входы в подъезды обшиты сайдингом, все крылечки «одеты» в небьющуюся плитку, которую Николай Николаевич долго искал по всему городу. В подъездах чистота, коврики в тамбурах, каждый год проводится косметический ремонт подъездов, который обходится ТСЖ в несколько раз дешевле благодаря привлечению не дорогих ремонтных фирм, а проверенных временем опытных мастеров за объективную плату. И уж полной неожиданностью было увидеть близ почтовых ящиков зеркало и огнетушитель, спрятанный в специальный короб под ключ. Эти предметы действительно редко встречаются в жилых домах. – А что? Представительницам прекрасного пола приятно взглянуть на себя, оценить, как они выглядят. Да и случись возгорание в квартире, подъезде или в машине, пока едут пожарные, огнетушитель очень даже пригодится, – считает Н.Шмань. – А значит, скупиться на такие вещи нельзя. Кстати, деньги на благоустройство идут целиком из сумм платежей за жилищную услугу, а она чуть больше 11 рублей с квадратного метра. При хозяйском подходе управдому удается держать в резерве два миллиона рублей свободных средств – на всякий случай. Выстраивать столь эффективную экономику реально, взяв в управление не больше 2-3 домов по 10 тысяч квадратных метров жил-площади каждый, убежден Н.Шмань. Тогда собранные средства будут работать на благо конкретных жильцов и не пойдут на залатывание дыр в жилищно-коммунальном хозяйстве города. Один в поле не воин Примеров появления настоящих хозяев, эффективно управляющих домами, в нашей республике пока по пальцам можно пересчитать. Во многом причина инертности, нежелания взваливать на свои плечи ответственность за содержание дома кроется в отсутствии поддержки со стороны государства. Пока дальше призывов к активизации процесса самоуправления в жилищном секторе не идет. К примеру, решили вы провести общее собрание и создать ТСЖ. Но где найти помещение, чтобы разместить 800 человек жильцов, – неизвестно. Есть вариант с заочным голосованием. Но ведь решения о проведении того же капремонта нужно принимать на собрании. Замкнутый круг получается. По мнению члена Общественной палаты РК Сергея Гобанова, власть устранилась от решения таких вопросов. Необходима межведомственная согласованность, когда муниципалитет идет навстречу собственникам и может предложить помещение той же школы в качестве места для проведения собрания. Необходима юридическая помощь со стороны местных властей в работе по составлению типовых протоколов общих собраний. Пока же руководители ТСЖ скачивают «болванки» нормативных актов других регионов. Также нет ясности и единого подхода к составлению договоров на управление и обслуживание домов с учетом региональной специфики, в которых бы четко прописывались перечень услуг и цены на них. Без этого сделать перерасчет стоимости услуг невозможно. Отсутствие подвижек в этих вопросах, видимо, на руку обслуживающим организациям и властям. Сегодня повсеместно проходят встречи коммунальщиков с собственниками помещений, на которых последние голосуют за или против софинансирования затрат на капремонт в размере 5% от сметных расчетов по отдельно взятому дому. Но сколько это в стоимостном выражении, внятно никто сказать не может. Именно власти должны оказать поддержку ТСЖ при составлении расчетов по капремонту. В противном случае есть опасность, что деньги не будут собраны. Словом, проблем по ходу реализации жилищной реформы меньше не становится. Но сегодня понятно одно: дальнейшее самоустранение государства от решения этих проблем и перекладывание груза ответственности на плечи неравнодушных к своей собственности людей – это неверный путь. Марина ЛЫСАКОВСКАЯ. Фото Дмитрия НАПАЛКОВА. · По результатам мониторинга Минархстроя РК по состоянию на март этого года в нашей республике со способом управления определились жильцы в 53,6% жилфонда. Причем в 41,4% домов собственники помещений выбрали способ управления самостоятельно, а в 12,2% – управляющие организации назначены по результатам открытых конкурсов. Больше всего конкурсов проведено в Печоре (923 дома), Усть-Вымском районе – (385) и в Сыктывкаре (154). · В 46,4% случаев народ отдает предпочтение управляющим организациям, за ТСЖ и ЖСК проголосовали в 2% жилфонда республики, в свыше 5% домов граждане взяли бразды правления в свои руки, выбрав непосредственное управлением жилищем. Показатель предпочтения ТСЖ в нашей республике ниже, чем в целом по стране. В среднем по России непосредственное управление выбрали 10,8% жильцов, управление ТСЖ и ЖСК – 4,3%, управляющей организацией – 31,4%. · Государством поставлена задача поэтапного развития института товариществ собственников жилья. В этом году доля ТСЖ в структуре управления жилфондом должна составлять пять процентов, к 2010 году этот показатель должен достичь отметки в 10%. При успешном достижении этих задач регионы могут рассчитывать на средства господдержки, заложенные в федеральном бюджете на мероприятия по реформированию ЖКХ. Пока же на уровне муниципалитетов идет процесс раскачки. В Корткеросском, Троицко-Печорском, Усть-Куломском районах доля домов, где вообще не определен способ управления, составляет 100%! Завершить эту работу нужно до мая 2008 года. То есть за полмесяца должна появиться определенность в отношении свыше шести тысяч многоквартирных домов республики. Большая часть из них, а это свыше двух тысяч, приходится на Сыктывкар и Сосногорский район. |
Офицеры Генштаба перенимали опыт республики 
